SCPI CORUM : Guide Complet 2025 - Avis, Frais, Performances

Vous souhaitez investir dans l'immobilier sans vous préoccuper de la gestion locative ? Les SCPI CORUM pourraient être la solution idéale. Ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier vous permettent de percevoir des revenus locatifs réguliers tout en déléguant entièrement la gestion à des professionnels.

Dans ce guide complet, nous analysons en détail les trois SCPI proposées par CORUM, leurs performances, leurs avantages et leurs risques pour vous aider à prendre une décision d'investissement éclairée.

Présentation de CORUM Asset Management

CORUM Asset Management est une société de gestion fondée en 2011 par Frédéric Puzin, expert-comptable avec une solide expérience dans l'immobilier et les SCPI. Ancien président de l'UFFI REAN pendant 4 ans, il a créé CORUM avec l'ambition de moderniser le secteur des SCPI.

Les chiffres clés de CORUM :

• Plus de 7,5 milliards d'euros sous gestion
• Plus de 120 000 épargnants
• Société immatriculée auprès de l'ORIAS
• Agrément AMF depuis 2011

Cette solidité financière et cette ancienneté constituent des gages de confiance pour les investisseurs.

Les 3 SCPI CORUM disponibles

CORUM propose trois gammes de SCPI distinctes, chacune avec sa stratégie d'investissement spécifique :

1. CORUM Origin (2012) - La pionnière diversifiée

Patrimoine et stratégie : CORUM Origin, la première SCPI du groupe, investit principalement dans des bureaux et commerces européens. Son portefeuille se compose de 153 immeubles répartis dans 13 pays européens, avec seulement 4% en France.

Indicateur	Valeur
Année de création	2012
Nombre d'immeubles	153
Pays couverts	13
Taux d'occupation	>97%
Rendement 2024	6,05%
TRI sur 10 ans	6,75%

Répartition géographique :

• Europe principalement (96%)
• France : 4% seulement
• Forte diversification géographique

Secteurs d'activité :

• Bureaux : majorité du patrimoine
• Commerces et autres activités

Avantages :

• Diversification géographique exceptionnelle
• Plus de 10 ans de recul sur les performances
• Taux d'occupation stable au-dessus de 97%
• Bonne visibilité sur les revenus futurs

Inconvénients :

• Frais de souscription élevés (11,96% TTI)
• Frais de gestion de 13% des loyers

2. CORUM XL (2017) - L'internationale ambitieuse

Patrimoine et stratégie : CORUM XL se distingue par ses investissements dans des immeubles de grande taille, principalement des bureaux d'entreprises. Elle est la première SCPI CORUM à investir hors Europe, notamment au Canada.

Indicateur	Valeur
Année de création	2017
Nombre d'immeubles	72
Pays couverts	11 + Canada
Taux d'occupation	98%
Rendement 2024	5,53%
TRI sur 5 ans	4,15%
Durée moyenne des baux	7,07 ans

Répartition géographique :

• Royaume-Uni : 48%
• Autres pays européens
• Canada (innovation majeure)
• Aucun bien en France

Avantages :

• Seule SCPI CORUM investissant au Canada
• Baux longs (7 ans en moyenne) garantissant la stabilité
• Excellent taux d'occupation (98%)
• Rendements supérieurs à la moyenne du marché

Inconvénients :

• Manque de diversification sectorielle (72% de bureaux)
• Frais de souscription de 12% TTI
• Frais de gestion variables selon les zones (13,2% en zone euro, 16,8% hors zone euro)

3. CORUM Eurion (2020) - L'investissement responsable

Patrimoine et stratégie : CORUM Eurion est la SCPI la plus récente du groupe, créée en 2020. Elle se démarque par son approche d'investissement responsable, ayant obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable).

Indicateur	Valeur
Année de création	2020
Nombre d'immeubles	40
Pays couverts	7
Label	ISR
Rendement 2024	5,53%
Objectif rendement annuel	4,5%
TRI sur 10 ans	6,36%

Répartition géographique :

• 7 pays européens
• Aucun bien en France
• Concentration géographique plus importante

Secteurs d'activité :

• Bureaux : 91% du patrimoine
• Très faible diversification sectorielle

Avantages :

• Label ISR pour l'investissement responsable
• Impact social et environnemental positif
• Performances intéressantes malgré la jeunesse de la SCPI

Inconvénients :

• Manque de diversification géographique et sectorielle
• Recul limité (seulement 5 ans d'existence)
• Frais de souscription de 12% TTI

Comparatif des trois SCPI CORUM :

Critère	CORUM Origin	CORUM XL	CORUM Eurion
Création	2012	2017	2020
Diversification géo.	★★★★★	★★★★☆	★★★☆☆
Diversification sect.	★★★★☆	★★☆☆☆	★☆☆☆☆
Rendement 2024	6,05%	5,53%	5,53%
Spécificité	Pionnière	International	ISR
Frais souscription	11,96%	12%	12%

Analyse des performances historiques

Depuis leur création, les SCPI CORUM maintiennent un objectif de rendement minimum de 6%, net de frais de gestion. Cette performance est remarquable dans le contexte actuel des taux d'intérêt.

Évolution de la valeur des parts :

• CORUM Origin : de 1 000€ en 2012 à 1 135€ en 2023 (+11,96% en 12 ans)
• Valorisation régulière du patrimoine
• Plus-values potentielles à la revente

Structure des frais détaillée

Type de frais	CORUM Origin	CORUM XL	CORUM Eurion
Souscription	11,96% TTI	12% TTI	12% TTI
Gestion	13,2% des loyers	13,2% (zone euro)<br>16,8% (hors zone euro)	13,2% des loyers
Cession de parts	0€	0€	0€
Cession d'immeubles	5% TTI (si +value >5%)	5% TTI (si +value >5%)	5% TTI (si +value >5%)
Travaux	1% HT	1% HT	1% HT

Risques à considérer

Risques généraux des SCPI

• Risque de perte en capital : aucune garantie sur le prix de revente
• Risque d'illiquidité : difficulté potentielle à revendre rapidement
• Risque de change : pour les biens situés hors zone euro
• Risque locatif : impayés ou vacance locative

Risques spécifiques CORUM

• Absence de Report à Nouveau (RAN) : pas de réserve pour compenser les impayés
• Concentration géographique : exposition aux marchés européens principalement
• Frais élevés : impact sur la rentabilité nette

Optimisation fiscale

Fiscalité en direct

Les revenus de SCPI sont imposés comme des revenus fonciers :

• Barème progressif de l'impôt sur le revenu
• Prélèvements sociaux de 17,2%
• Taux d'imposition total pouvant atteindre 62,2%

Avantages des SCPI étrangères

Les SCPI CORUM, investissant majoritairement à l'étranger, bénéficient :

• De conventions de non-double imposition
• D'une fiscalité potentiellement plus favorable
• D'économies d'impôt significatives pour les hauts revenus

Solutions d'optimisation

• Assurance-vie : via CORUM Life pour une fiscalité avantageuse
• Investissement via société : en usufruit notamment
• Choix des SCPI étrangères : XL et Eurion plutôt qu'Origin en France

Notre analyse finale

Points forts des SCPI CORUM

• Performances historiques solides : objectif de 6% régulièrement atteint
• Diversification géographique : accès à l'immobilier européen et international
• Liquidité améliorée : SCPI à capital variable
• Versements mensuels : régularité des revenus
• Expertise reconnue : plus de 10 ans d'expérience

Points d'attention

• Frais dans la moyenne haute : impact sur la rentabilité
• Absence de RAN : pas de protection contre les impayés
• Fiscalité lourde : nécessité d'optimiser selon le profil
• Risques inhérents : comme tout investissement immobilier

Recommandations selon votre profil

Pour les investisseurs débutants

• CORUM Origin : diversification et historique de performance
• Horizon de placement minimum : 10 ans
• Comprendre les frais et la fiscalité

Pour les investisseurs expérimentés

• CORUM XL : exposition internationale (Canada)
• CORUM Eurion : approche ISR
• Optimisation fiscale via assurance-vie ou société

Pour les hauts revenus

• Privilégier les SCPI étrangères (XL, Eurion)
• Envisager l'investissement via assurance-vie
• Étudier l'investissement en usufruit via société

Conclusion

Les SCPI CORUM représentent une solution d'investissement immobilier sérieuse et performante, particulièrement adaptée aux investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine sans contraintes de gestion.

Bien que les frais soient élevés et qu'il n'y ait pas de garantie sur les performances futures, l'historique de CORUM et la qualité de son patrimoine en font un acteur incontournable du secteur.

L'investissement en SCPI CORUM convient particulièrement aux profils recherchant :

• Des revenus réguliers et prévisibles
• Une diversification géographique
• Une gestion professionnelle déléguée
• Un horizon de placement long terme (minimum 10 ans)

Avant tout investissement, il est essentiel de bien comprendre les frais, les risques et d'adapter votre choix à votre situation fiscale personnelle.

 

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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article est à caractère informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.